Structurele opgave

De opgave voor woningcorporaties neemt toe. In een recent nieuwsbericht toont het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) dat de Nederlandse bevolking naar verwachting de komende decennia blijft groeien naar bijna 20 miljoen inwoners in 2060. In 2024 bereikt het inwonertal de 18 miljoen, in 2039 de 19 miljoen. Naast de groei zet de vergrijzing door, in 2040 zijn er naar verwachting twee keer zo veel personen van 80 jaar en ouder dan nu. Betekent dit dat de druk op ons zorg- en onderwijsstelsel toeneemt? Als we volkshuisvestelijk kijken naar deze groei dan kun je de vraag stellen of het urgente probleem van te weinig passend aanbod en te veel vraag hiermee structureel wordt. Als het aan woningcorporaties ligt niet.

Kasstromen

Woningcorporaties willen fors investeren in betaalbare, kwalitatief goede levensduurbestendige woningen waarmee zij een bijdrage leveren aan de aanbodzijde. Met de kanttekening echter, dat de inkomsten van woningcorporaties minder hard groeien dan de uitgaven. Deze vermindering hangt samen met de ambities. Immers een gematigd huurbeleid staat haaks op groei van de operationele kasstroom.

Bij de uitgaande kasstromen zijn een aantal posten de afgelopen jaren fors toegenomen door wijziging van wet- en regelgeving. Denk aan toename van de administratieve druk, OOB-status, ATAD en de verhuurderheffing. Daarbij komt ook nog eens een omslaande fiscale positie.

Voortschrijdend inzicht

Huuropbrengsten zijn nodig om het huidige bezit in een goede conditie te houden of te brengen. Onderhoud is de afgelopen jaren fors duurder geworden. Wij zien aan de hand van scenario’s die klanten creëren in DeSI dat zij anticiperen op deze toename en dat de trend van de afgelopen jaren doorzet, maar in een (nog) hoger tempo. Verder zien wij ook dat er kritisch wordt gekeken naar alle beheerlasten. In beleidsscenario’s wordt in het algemeen gerekend met een forse toename van bouw-, loon- en onderhoudskosten.

Investeringscapaciteit

In DeSI kunnen woningcorporaties op strategisch niveau hun investeringsambitie vormgeven, evenals controle over concrete projecten. We zien dat er een wens is om te verduurzamen, maar dat dit moeilijk is in te vullen. Verduurzaming is vaak nog grotendeels onrendabel. In combinatie met de minder grote verwachte operationele kasstromen beperkt dit fors de investeringscapaciteit. Tegelijkertijd zien we dat projecten worden uitgesteld doordat er onvoldoende bouwcapaciteit is of dat deze vertraagd zijn door het stikstofoverschot.

De verhouding tussen vreemd vermogen en de waarde van het bezit wordt eveneens nauwlettend in de gaten gehouden. Deze Loan-to-Value is meestal niet de beperkende factor bij woningcorporaties. Wij zien dat de financieringshefboom conservatief wordt ingezet. Gevolg is dat er minder relatief goedkope financiering wordt aangetrokken, waardoor de gemiddelde kosten van het ingezette kapitaal niet dalen (m.u.v. reguliere herfinanciering).

Juiste keuzes

Uiteindelijk gaat het om het maken van de juiste keuzes. Onze omgeving is continu aan verandering onderhevig. Als woningcorporatie probeer je telkens de mogelijkheden te bezien en een financiële en een maatschappelijke afweging te maken. Dit op een zo slagvaardig en transparant mogelijke manier. Onze applicatie DeSI is uitstekend geschikt om strategische vraagstukken door te rekenen, te analyseren en door te vertalen naar concrete complexplannen. Heeft u vragen over dit artikel of wil u meer weten over DeSI? Neem dan contact op met Bart Debats, 06-13345313 of e-mail naar bart.debats@improven.nl. Bart is de product manager van DeSI. Dit artikel is gebaseerd op inzet en gebruik van de applicatie.

“DeSI helpt woningcorporaties om de beste strategie te formuleren en deze te verankeren in de organisatie door de inzet van een integrale applicatie. Wij benutten waarde uit data, passen geavanceerde rekenmodellen en analytics toe en presenteren waardevolle informatie”


nl_NL